2026年09月25日
今どきの住宅ローンをどう考えるか！
借入過多を避ける（破綻を防ぐ適正な借入額とは！）
手狭になった現在の家を出るなどの必要性があって、マイホーム取得を検討するという前提に立てば、資金調達能力と購入物件価格の最適なバランスを考えねばなりません。
すべての住宅資金を自己資金で賄う方は極めて少数派です。自己資金では賄うことができない場合、不足分を住宅ローンで賄うことになります。
借りられるだけ住宅資金を借りるというリスクは何か？住宅資金は、住宅購入価格（家屋建設資材または購入資金・土地購入資金）がいくらで、住宅関連の諸費用（登記費用、ローン事務手数料等さらに家具や引っ越し費用等）がいくらか！
Aさんの場合、マンション購入価格5,000万円の場合、頭金20％ 1,000万円、借入金4,000万円、35年返済、諸費用（5％とする）250万円とします。
住宅購入資金＝物件価格＋諸費用
＝自己資金（諸費用＋頭金）＋借入金
＝1,250万円（=250万円＋1,000万円）＋4,000万円
＝5,250万円
ここで、自己資金がなぜ大事か考えましょう！
自己資金が大きければ大きいほど安全性が増します。借入金が減るからです。地道にコツコツと貯める自己資金の蓄積の力は、将来の返済能力の源泉でもあります。最近これを軽視しています。警告いたします！借入過多は危険です。頭金ゼロだけでなく諸費用まで借りる・借りられることはリスキーです。
また、返済期間を延ばせば、確かに月々の返済は楽になります。40年返済、50年返済が可能になれば、選択肢は増えていいかもしれませんが、しっかりと将来を見据えないと破綻が待っています。私事ですが、70歳を超えての住宅ローン返済は、地獄です。50歳を超えてのリフォームローンでしたが、返済を楽にするため長期の返済を計画しました。もちろん、繰り上げ返済は、予定しており自信があったかもしれません。当時の将来の見通しは、大変ずさんでした。高齢になってからは、繰り上げ返済どころか日々の返済も大変苦しいものです。
余計なこと言い過ぎましたが、皆様には、将来も大丈夫かをぜひ検討してほしいということです。
フラット３５S（長期固定金利住宅ローン）を利用した場合、どうなりますか。35年返済
（借入期間21年～35年）（頭金10％以上、融資率90％以下）
2026/9の金利は、当初５年2.46％ 子２人、35S Aプラン 月142,141円①
６年目以降3.46％ 月161,587円②
（住宅金融支援機構ローンシュミレーション使用）
総返済負担率（すべての借入） 年収400万円以上35％以下
①142,141円×12＝1,705,692円 ÷年収650万円＝26.24％ 5年間
②161,587円×12＝1,939,044円 ÷年収650万円＝29.83％ 6年以降
借りられる金額ではなく返せる金額の借入を目指すべきなのは、感覚的にはわかっていると思います。
返済負担率も実際には、15超％から20％以内のゾーンは26.2％で最も多い。15％以内の計は、35.6％で多くの方は健全です。
（住宅金融支援機構住宅ローン利用調査2026年1月調査）
この時点で、Aさんの前年貯蓄額が気になります。いくらあるのか？1,300万円あったとしても、物件購入時で5,250万円のキャシュアウトとなり、1,300万円－1,250万円＝50万円のみとなります。
また、マンションなので、月々の返済14.2万円＋（管理費＋修繕積立金）3万円＋固定資産税月割り1.5万円駐車場代1.5万円（仮の設定です。）住宅関連で月20万円かかります。
それだけではありません。子供の教育費はどうする。車はどうする。奥様に働いてもらわなくていいのか。旅行など娯楽はどうする。もっと深刻な介護や老後の生活はどうなる。
家計として無理なく返せる水準はどう探ればよいのか？Aさんは、物件価格を下げ、借入額を減らすべきか、または、自己資金をもっと増やすため購入時期をずらすべきか。奥様にもっと働いていただくか。Aさん自身がもっと出世すべきか。どうすれば良いか！
住宅ローンの型でますます変動金利型と長期固定金利型との金利差が出てリスクがあっても有利な変動型に行くべきか。変動金利型利用の場合、今後の金利上昇リスクにどの程度耐えられるかしっかりと把握すべきです。
将来を見据えたライフプラン作成は必須！です。様々なケースを想定し一生に一度の大きな買い物に挑戦していただきたい。失敗は許されません！ KFPは大いに助けになります。
佐藤 博明 2026年09月25日